공인중개사 1차(2005. 10. 30.) 시험일자 : 2005년 10월 30일
1과목 : 부동산학개론
1. 부동산개발에 관한 설명 중 틀린 것은?
- ① 공공개발사업의 주체로는 국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지공사ㆍ대한주택공사 등이 있다.
- ② 개발사업의 타당성분석에는 법적ㆍ물리적ㆍ경제적 분석 등이 포함된다.
- ③ 정비기반시설이 극히 열악하고 노후ㆍ불량 건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하기 위해서 시행하는 사업을 택지개발사업이라고 한다.
- ④ 주택재개발사업은 소유자들 간의 이해조정이 쉽지 않아 사업시행이 더딘 편이다.
- ⑤ 행정중심복합도시, 기업도시 및 경제자유구역 개발사업 등은 국가경쟁력 강화 또는 지역균형 발전을 목적으로 하는 사업이다.
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2. 부동산투자 의사결정에 관한 설명 중 틀린 것은?(단, 투자자는 위험회피자라고 가정)
- ① 투자대안별 수익률 변동이 유사한 추세를 보일 것으로 예측되는 부동산에 분산 투자하는 것이 좋다.
- ② 투자대안별 기대수익률이 동일하다면 위험이 낮은 대안을 선택하는 것이 좋다.
- ③ 자기자본 기대수익률이 차입이자율보다 높으면 차입을 통해서 정(+)의 지렛대 효과(leverage effect)를 얻을 수 있다.
- ④ 부동산 유형별 분산투자뿐만 아니라 지역별 분산투자로도 위험을 낮출 수 있다.
- ⑤ 한 투자자에게 최적인 투자대안이 다른 투자자에게는 최적이 아닐 수 있다.
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3. 부동산시장에 관한 설명 중 틀린 것은?
- ① 부동산 거래에 필요한 정보 습득에는 일반적으로 많은 비용이 소요된다.
- ② 부동산 공급에는 상당한 시간이 소요되기 때문에 수요가 급증하더라도 공급이 적시에 이루어지지 못하는 경우가 많다.
- ③ 부동산 상품이 물리적으로 동일하더라도 경제적ㆍ 법적 성질이 다르면 상품의 성격은 달라진다.
- ④ 부동산은 고가(高價)이기 때문에 자금조달가능성이 시장참여에 영향을 미친다.
- ⑤ 부동산경기가 상승국면에 들어서면 시장은 구매자 주도시장(buyer's market)으로 변한다.
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4. 부동산투자분석에 관한 설명 중 틀린 것은?
- ① 내부수익률이 요구수익률보다 작은 경우에는 투자가치가 없다고 할 수 있다.
- ② 수익성지수가 1보다 큰 투자안은 투자가치가 있다고 할 수 있다.
- ③ 대부비율(loan to value)이 높아질수록 투자안의 부채비율(debt to equity)도 높아진다.
- ④ 총소득승수법(gross income multiplier)은 화폐의 시간가치를 고려한 방법이다.
- ⑤ 부채감당률(debt service coverage ratio)이 1보다 작다는 것은 순영업소득이 매기간의 원리금 상환액을 감당하기에 부족하다는 것을 의미한다.
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5. 임대관련 제도에 관한 설명 중 틀린 것은?(단, 다른 요인은 불변이라고 가정)
- ① 임대료 보조제도는 수요자 지원 주택정책의 한 형태이다.
- ② 임대료 보조 대신 동일한 금액을 현금으로 제공하면 저소득층의 효용은 감소한다.
- ③ 임대료 보조를 받은 저소득층의 주택소비가 증가하는 이유는 소득효과와 대체효과 때문이다.
- ④ 임대료 보조를 받는 저소득층의 효용은 임대료 보조를 받지 않는 경우보다 더 높아진다.
- ⑤ 시장균형가격보다 낮은 수준으로 임대료를 규제하면 저소득층 임차인들의 주거환경이 악화될 수 있다.
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6. 부동산 시장분석에 관한 설명 중 틀린 것은?
- ① 시장세분화(market segmentation)는 수요자의 특성에 따라, 시장차별화(market disaggregation)는 공급상품의 특성에 따라 시장을 구분하는 것이다.
- ② 소매중력법칙에 따르면 소비자에 대한 유인력은 상점의 규모가 클수록, 거리가 멀수록 커진다.
- ③ 특정지역에서 해당 부동산 유형에 대한 시장성장성, 시장점유율, 개발타당성 등을 파악하는 것이 시장분석의 중요한 내용이다.
- ④ 부동산상품은 표준화가 어렵기 때문에 시장분석이 복잡해진다.
- ⑤ 일정시점에 시장에 존재하는 주택의 양과 사람들이 보유하고자 하는 주택의 양은 다를 수 있다.
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7. 어떤 지역의 아파트 시장균형가격을 하락시킬 수 있는 요인은?(단, 다른 조건은 불변이라고 가정)
- ① 대체 주택에 대한 수요 감소
- ② 아파트 주변 환경의 개선
- ③ 건설기술의 진보로 인한 생산성 향상
- ④ 가구소득의 증가
- ⑤ 지역 내 유입인구 증가
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8. 부동산 시장실패(market failure)와 관련이 없는 것은?
- ① 공급독점
- ② 무임승차자 문제
- ③ 공공재
- ④ 정보의 비대칭
- ⑤ 완전 경쟁
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9. 부동산시장에 관한 설명 중 틀린 것은?(단, 다른 요인은 불변이라고 가정)
- ① 건설노동자의 임금이 상승하면 주택공급이 증가한다.
- ② 정부가 건축허가요건을 강화하면 신규건설이 침체될 수 있다.
- ③ 부동산 경기조절 정책은 일반 경기의 조절을 위한 수단이 될 수 있다.
- ④ 장기 주택저당대출제도의 활성화는 무주택가구의 주택 구입을 쉽게 해준다.
- ⑤ 프로젝트 파이낸싱의 활성화는 주택공급의 확대에 기여할 수 있다.
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10. 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 틀린 것은?
- ① 토지 지표를 토지소유자가 배타적으로 이용하여 작물을 경작하거나 건물을 건축할 수 있는 등의 권리를 지표권이라 한다.
- ② 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는 권리를 공중권이라 한다.
- ③ 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다.
- ④ 토지소유자가 지하공간에서 어떤 이익을 얻거나 지하공간을 사용할 수 있는 권리를 지하권이라 한다.
- ⑤ 국가가 사유지 지하의 일부를 사용하기 위해 구분지상권을 설정할 수 있다.
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11. 부동산 특성에 관한 설명 중 틀린 것은?
- ① 부증성(비생산성)으로 인해 토지이용이 점차 집약화하는 경향이 있다.
- ② 영속성이 있으므로 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있다.
- ③ 희소성의 차이로 도시중심 토지는 도시교외 토지보다 임대료가 더 높은 경향이 있다.
- ④ 개별성이 있어 부동산 상품간 완전한 대체관계가 성립한다.
- ⑤ 용도의 다양성이 있으므로 최유효이용 방법을 선택하게 된다.
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12. 부동산경기에 관한 설명 중 옳은 것은?
- ① 일반적으로 부동산경기는 여러 부동산 유형과 지역에서 동시에 같은 국면으로 진행하는 경향이 있다.
- ② 2005년 정부의 8.31 부동산대책과 같은 외부충격으로 주택경기가 하강한다면 이는 순환적 경기변동에 해당한다.
- ③ 부동산경기 후퇴국면에서 중개활동은 매수자보다 매도자를 중시하게 된다.
- ④ 방학동안 대학가 원룸의 공실이 늘어나는 것은 무작위적 변동(random change)에 해당한다.
- ⑤ 경제주체들이 모두 부동산가격상승에 대한 기대를 갖고 있다면 부동산 가격이 급등할 수 있다.
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13. 부동산 감정평가에서 지역분석에 관한 설명 중 옳은 것은?
- ① 성숙도가 낮은 후보지의 동일수급권은 전환 후 용도 지역의 동일수급권과 일치하는 경향이 있다.
- ② 지역분석은 개별분석 후에 이루어지는 것이 일반적이다.
- ③ 인근지역의 사회적ㆍ경제적ㆍ행정적 위치는 고정적인 것이 아니라 유동적인 것이다.
- ④ 인근지역의 생애주기를 성장기, 성숙기, 쇠퇴기, 천이기, 악화기 등으로 구분할 때 가격수준은 성장기에 최고에 이른다.
- ⑤ 인근지역은 대상 부동산이 속해 있지 않지만 그 지역적 특성이 대상 부동산의 가격형성에 영향을 미치는 지역이다.
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14. 부동산 감정평가의 감가수정방법에 관한 다음 설명 중 맞는 것으로 묶은 것은?
- ① (ㄱ), (ㄴ), (ㅁ)
- ② (ㄱ), (ㄴ), (ㄹ)
- ③ (ㄷ), (ㄹ), (ㅁ)
- ④ (ㄴ), (ㄷ), (ㅁ)
- ⑤ (ㄱ), (ㄷ), (ㄹ)
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15. 다음 감정평가산식의 ((ㄱ))과 ((ㄴ))에 들어갈 내용으로 옳은 것은?(순서대로 (ㄱ), (ㄴ))
- ① 기대이율, 자본회수율
- ② 자본회수율, 환원이율
- ③ 환원이율, 기대이율
- ④ 기대이율, 환원이율
- ⑤ 환원이율, 자본회수율
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16. 동일한 효용을 가진 여러 부동산 중에서 가격이 가장 낮은 것이 선택되고 이 가격이 다른 부동산의 가격형성에 영향을 미치는 가격 원칙은?
- ① 균형의 원칙
- ② 예측의 원칙
- ③ 변동의 원칙
- ④ 대체의 원칙
- ⑤ 기여의 원칙
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17. 부동산 마케팅 4P(price, product, place, promotion) 전략 중 제품(product) 전략에 해당하지 않는 것은?
- ① 단지 내 자연 친화적인 실개천 설치
- ② 거주자 라이프스타일을 반영한 평면설계
- ③ 보안설비의 디지털화
- ④ 지상주차장의 지하화
- ⑤ 제품의 광고 및 홍보 활동
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18. 부동산관리에 관한 설명 중 틀린 것은?
- ① 도시화, 건축기술의 발달 등으로 인하여 부동산관리 전문화의 필요성이 강조되고 있다.
- ② 부동산관리에는 기술ㆍ경영ㆍ법제도 등의 측면이 있어서, 물리적 설비뿐 아니라 경영 및 법률을 포함하는 복합적인 접근이 필요하다.
- ③ 부동산관리자의 중요한 역할은 소유자의 수익극대화 및 임차인과 좋은 관계를 유지하는 것이다.
- ④ 관리방식 중 기밀유지 및 보안관리 측면에서는 자가관리 보다 위탁관리가 더 유리하다.
- ⑤ 부동산 유지ㆍ관리상의 문제가 발생한 후 처리하면 고비용의 지출, 임차인의 불편 등을 야기하므로 예방적 유지ㆍ관리를 강화할 필요가 있다.
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19. 민간의 부동산개발에 관한 설명 중 옳은 것은?
- ① 공사비를 분양금으로 정산하는 사업방식에서는 사업시행은 건설회사가 하지만, 이익은 토지소유자에게 귀속된다.
- ② 개발사업이 완성되기 전에 부동산을 매수한 자의 시장위험은 개발사업의 완성이 가까워질수록 커진다.
- ③ 토지신탁방식에서는 부동산신탁사가 건설단계의 부족자금을 조달한다.
- ④ 토지소유자의 자체사업일 경우 사업시행은 토지소유자가 하지만, 자금조달과 이익귀속의 주체는 건설회사이다.
- ⑤ 등가교환방식에서는 토지소유자와 부동산신탁사간에 수수료 문제가 발생할 수 있다.
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20. 오피스 빌딩의 현금흐름분석에 관한 설명 중 틀린 것은?
- ① 매각시점에 미상환 대출잔액이 있다면 세전 매각현금흐름이 총 매각대금보다 적다.
- ② 가능총소득에서 공실 및 회수 불가능 임대수입을 제하고기타소득을 합하면 유효총소득이 된다.
- ③ 유효총소득은 순영업소득에 비해서 큰 편이다.
- ④ 순영업소득은 세전 현금흐름과 동일할 수 없다.
- ⑤ 과세대상 소득이 적자가 아니고 투자자가 과세대상이라면 세전 현금흐름은 세후 현금흐름보다 크다.
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21. 단순회수기간법으로 다음 부동산 투자안들의 타당성을 분석한 결과 가장 타당한 것은?(단, 현금흐름은 기간 중에 균등하게 발생한다고 가정)
- ① A
- ② B
- ③ C
- ④ D
- ⑤ E
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22. 점증상환, 원금균등분할상환, 원리금균등분할상환의 세가지 대출상환방식 중 다음 질문에 적합한 방식은? (단, 다른 조건은 동일하다고 가정)(순서대로 (ㄱ), (ㄴ))
- ① 점증상환, 원금균등분할상환
- ② 점증상환, 원리금균등분할상환
- ③ 원리금균등분할상환, 점증상환
- ④ 원리금균등분할상환, 원금균등분할상환
- ⑤ 원금균등분할상환, 점증상환
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23. 임대아파트의 수요함수는 QD = 1400-2P, 공급함수는 QS=200+4P라고 하자. 이때 정부가 아파트 임대료를 150만원/m2 으로 규제했다. 이 규제 하에서 시장의 초과수요 또는 초과공급 상황과 그 수량은?[여기서 P는 가격(단위: 만원), QD, QS는 각각 수요량과 공급량(단위: m2), 다른 조건은 불변이라고 가정]
- ① 초과수요 100m2
- ② 초과수요 300m2
- ③ 초과공급 100m2
- ④ 초과공급 200m2
- ⑤ 초과공급 300m2
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24. 토지정책수단에 관한 내용 중 틀린 것은?
- ① 토지시장의 실패에 대응하기 위해서 직ㆍ간접형태의 정책수단이 활용되고 있다.
- ② 환지방식은 초기에 막대한 토지구입비용이 들기 때문에 사업시행자가 재정지출을 효율적으로 관리하기 어렵다.
- ③ 공영개발은 주로 대규모 개발사업에 이용되어 왔다.
- ④ 수용방식의 문제점으로 토지매입과 보상과정에서 사업시행자와 주민의 갈등을 들 수 있다.
- ⑤ 공공투자사업은 시장기능에 맡길 경우 추진되기 어려운 도시계획사업 등에 자주 이용된다.
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25. 토지가격 결정에 영향을 미치는 요인에 관한 설명 중 옳은 것은? (단, 자본시장은 완전하고 다른 요인은 불변이라고 가정)
- ① 지대가 상승하면 토지가격은 낮아진다.
- ② 토지에 대한 위험프리미엄이 상승하면 토지가격은 높아진다.
- ③ 금리가 상승하면 토지가격은 낮아진다.
- ④ 신도시개발계획이 발표되면 사업예정지 주변지역의 토지가격은 낮아진다.
- ⑤ 기대인플레이션율이 오르면 토지가격은 낮아진다.
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26. 외부효과에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 변수는 불변이라고 가정)
- ① 인근지역에 쓰레기소각장을 설치하면 아파트 시장에 부(-)의 외부효과가 발생할 것이다.
- ② 어떤 사람이 타인의 경제행위로 인하여 아무런 보상없이 일방적 피해를 받는 경우를 부(-)의 외부효과라고 한다.
- ③ 인근지역에 대규모 생태공원이 들어서면 아파트 시장에 정(+)의 외부효과가 발생할 것이다.
- ④ 용도지역지구제와 같은 토지이용규제는 부(-)의 외부효과를 억제하기 위한 수단으로도 이용된다.
- ⑤ 정(+)의 외부효과를 발생하는 재화는 사회적으로 적정한 수준보다 더 많이 생산된다.
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27. 부동산학에서 이용하는 계수에 관한 설명 중 틀린 것은? (단, 기말 불입과 기말 수령을 가정)
- ① 미래가치계수는 현재가치계수의 역수이다.
- ② 연금의 미래가치계수는 연금의 현재가치계수의 역수이다.
- ③ 감채기금계수는 미래에 사용할 금액을 적립하기 위한 매월의 적립금을 계산하는데 사용한다.
- ④ 저당상수는 원리금균등분할상환 시 융자금액에 대한 월불입액을 계산하는데 사용한다.
- ⑤ 연금의 현재가치계수는 미상환 대출잔액을 계산하는데 사용한다.
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28. 주택담보대출에 관한 설명 중 틀린 것은?(단, 다른 변수는 동일하다고 가정)
- ① 연간 이자율이 같은 1년 만기 대출의 경우 대출자는 기말에 한번 이자를 받는 것이 기간 중 4회 나누어 받는 것 보다 유리하다.
- ② 대출자의 명목이자율은 시장 실질이자율, 위험에 대한 대가, 기대인플레이션율 등으로 구성된다.
- ③ 변동금리부 주택담보대출의 이자율은 기준금리에 가산금리를 합하여 결정된다.
- ④ 변동금리부 주택담보대출 이자율의 조정 주기가 짧을수록 이자율 변동의 위험은 대출자에서 차입자로 전가된다.
- ⑤ CD(양도성 예금증서)연동 주택담보대출은 변동금리부 주택담보대출이다.
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29. 아파트에 대한 수요와 공급의 탄력성에 관한 설명 중 틀린 것은? (단, 다른 변수는 불변이라고 가정)
- ① 공급이 증가할 때 수요의 가격탄력성이 비탄력적일수록 가격이 더 내린다.
- ② 수요의 소득탄력성은 소득의 변화율에 대한 수요량의 변화율이다.
- ③ 수요가 증가할 때 공급의 가격탄력성이 비탄력적일수록 가격은 더 오른다.
- ④ 공급이 가격에 대해 완전 비탄력적일 때 수요가 증가해도 가격은 변하지 않는다.
- ⑤ 수요가 가격에 대해 완전 탄력적일 때 공급이 증가해도 가격은 변하지 않는다.
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30. 부동산 분석에 관한 용어 설명 중 틀린 것은?
- ① 지역경제분석에서는 대상 지역의 부동산 수요에 영향을 미치는 인구, 고용, 소득 등의 요인을 분석한다.
- ② 흡수율분석에서는 개발사업과 관련한 거시적 경기동향, 정책환경, 지역시장의 특성 등을 분석한다.
- ③ 시장분석에서는 특정 지역이나 부동산유형에 대한 수요, 공급 등을 분석한다.
- ④ 타당성분석에서는 개발사업에 투자자금을 끌어들일 수 있을 정도로 충분한 수익이 발생하는지 분석한다.
- ⑤ 상권분석에서는 대상 점포가 고객을 끌어들이는 지리적 범위를 분석한다.
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31. A부동산의 다음 1년간 소득 및 비용명세서를 이용하여 순영업소득을 구하시오.
- ① 32,000,000원
- ② 42,000,000원
- ③ 49,000,000원
- ④ 52,000,000원
- ⑤ 57,000,000원
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32. 다음 표준지 공시지가를 기준으로 주어진 조건에 따라 가격시점 현재의 대상토지 가격을 구하시오.
- ① 9,680원/㎡
- ② 10,680원/㎡
- ③ 11,000원/㎡
- ④ 11,500원/㎡
- ⑤ 12,500원/㎡
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33. 부동산중개 등에 관한 설명 중 옳은 것은?
- ① 우리나라 부동산중개행위는 원칙적으로 상사중개의 성격을 갖는다.
- ② 에스크로우(escrow)회사는 매도자와 매수자간의 협상과정에 적극 참여하기 때문에 중개업자의 업무를 대신하는 경우가 많다.
- ③ 독점중개의뢰계약(exclusive right-to-sell listing)에서는 중개업자가 중개의 독점권을 가지면서 소유자(중개의뢰인)가 직접 거래를 성사시킨 경우에도 수수료를 받을 수 있다.
- ④ 일반중개의뢰계약(open listing)은 중개의뢰를 받은 1인의 중개업자가 여러 중개업자와 공동으로 중개하는 방식이다.
- ⑤ 거래당사자간의 거래계약과 중개의뢰인과 중개업자의 중개계약은 모두 사실행위에 해당된다.
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34. 부동산권리분석 및 권원보험(title insurance) 등에 관한 설명 중 틀린 것은?
- ① 권원보험은 대상 부동산의 매도자에 대한 보증이기 때문에 부동산거래를 촉진하는 효과가 있다.
- ② 소급권리분석은 과거로 소급해서 대상 부동산의 소유권의 연쇄성(chain of title)을 확인하는 작업을 중심으로 한다.
- ③ 권원보험에 가입했다고 해서 권리의 하자가 치유 또는 제거되는 것이 아니고, 권리의 하자는 그대로 존속한다.
- ④ 우리나라 부동산등기는 공신력이 인정되지 않기 때문에 권리분석의 필요성이 강조된다.
- ⑤ 자료의 판독(reading)이란 임장활동단계 이전의 활동으로 여러 가지 물적 증거를 수집하여 검토함으로써 권리 등의 하자유무를 발견하려는 작업이다.
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35. 우리나라의 부동산투자회사에 관한 설명 중 틀린 것은?
- ① 자기관리 부동산투자회사는 실체가 있는 회사이고, 기업구조조정 부동산투자회사는 명목회사(paper company)이다.
- ② 부동산투자회사의 최저 자본금 규모는 250억 원이다.
- ③ 부동산투자회사는 자본금의 50％ 이내에서 현물 출자할 수 있다.
- ④ 자기관리 부동산투자회사는 매분기 말 현재 총자산의 100분의 80이상을 부동산, 부동산 관련 유가증권 및 현금으로 구성하여야 한다.
- ⑤ 기업구조조정 부동산투자회사의 경우 주주 1인과 그 특별관계자는 발행주식 총수의 30％를 초과하여 소유하지 못한다.
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36. 우리나라의 부동산 증권화에 관한 설명 중 옳은 것은?
- ① 부동산에 대한 지분을 증권화한 부동산 상품 중에서 대표적인 것이 주택저당증권이다.
- ② 우리나라에서 발행된 주택저당증권은 대부분 다계층저당채권(CMO, collateralized mortgage obligation)이다.
- ③ 부동산투자회사는 주거용 부동산에 주로 투자하고 있다.
- ④ 은행부동산투자신탁 상품과 간접투자자산운용업법에 의한 부동산 펀드는 주로 완성된 부동산에 투자하고 있다.
- ⑤ 국민주택기금이 보유한 주택저당대출채권을 기초로 증권화한 주택저당증권은 발행된 전례가 없다.
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37. 다음과 같이 조사된 건물의 가격시점 현재의 원가법에 의한 감정평가 가격은?(단, 감가수정은 정액법에 의함)
- ① 232,320,000원
- ② 232,925,000원
- ③ 233,288,000원
- ④ 234,000,000원
- ⑤ 234,800,000원
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38. 상권의 분석방법에 관한 설명 중 틀린 것은?
- ① 크리스탈러(W. Christaller)의 중심지이론은 유사한 상품을 취급하는 점포들이 서로 도심에 인접해 있는 경우를 잘 설명해 준다.
- ② 컨버스(P. D. Converse)의 분기점모형은 두 도시간의 구매영향력이 같은 분기점의 위치를 구하는 방법을 제시한다.
- ③ 중력모형(gravity model)은 중심지의 형성과정보다 중심지간의 상호작용에 더 초점을 두고 있다.
- ④ CST(customer spotting techniques)기법은 상권의 규모뿐만 아니라 고객의 특성파악 및 판매촉진전략 수립에 도움이 될 수 있다.
- ⑤ 허프(D. Huff)의 확률모형으로 한 지역에서 각 상점의 시장점유율을 간편하게 추산할 수 있다.
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39. 두 가지 산업이 있는 단핵도시모형을 가정한 입찰지대곡선에 관한 설명 중 틀린 것은?
- ① 점 A, M, D를 연결한 선이 이 도시 전체의 입찰지대곡선이다.
- ② 토지수요가 증가하면 교외지역 지가가 상승할 수 있다.
- ③ 교통운송 기술의 진보로 AB가 A'B로 이동한다면 지가수준이 전반적으로 하락할 것이다.
- ④ 이 모형으로 직주분리현상을 설명할 수 있다.
- ⑤ 입찰지대곡선은 토지이용에 따른 판매액이 극대화되는 지대곡선을 연결한 것이다.
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40. 다음 표에서 A지역 부동산 산업의 입지계수(locational quotient)를 구하시오.
- ① 0.5
- ② 0.6
- ③ 0.75
- ④ 1.2
- ⑤ 1.5
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2과목 : 민법 및 민사특별법
41. 상대방 있는 의사표시의 효력발생에 관한 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
- ① 민법은 도달주의를 원칙으로 한다.
- ② 의사표시의 도달이란 사회관념상 상대방이 그 내용을 알 수 있는 객관적 상태에 있음을 뜻한다.
- ③ 매매의 청약이 상대방에게 도달하더라도 그 전에 청약자가 사망한 경우에 청약은 그 효력이 생기지 않는다.
- ④ 과실 없이 상대방의 소재를 알지 못한 때에는 공시송달이 인정된다.
- ⑤ 보통우편의 방법으로 발송된 사실만으로는 발송일로부터 상당한 기간 내에 수취인에게 도달된 것으로 추정할 수 없다.
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42. 취소할 수 있는 법률행위의 법정추인 사유가 아닌 것은?
- ① 취소권자가 취소할 수 있는 행위에 의하여 생긴 채무를 이행한 경우
- ② 취소권자의 상대방이 그 법률행위로 인해 취득한 권리를 양도한 경우
- ③ 취소권자가 상대방에게 이행을 청구한 경우
- ④ 취소권자가 상대방으로부터 담보를 제공받은 경우
- ⑤ 취소권자가 채권자로서 강제집행을 한 경우
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43. 공유에 대한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
- ① 제3자가 공유물을 불법 점유한 경우, 공유자는 단독으로 공유물 전부의 반환을 청구할 수 있다.
- ② 부동산 공유자는 자기 지분 위에 다른 공유자의 동의 없이 저당권을 설정할 수 있다.
- ③ 공유자는 다른 공유자가 분할로 인하여 취득한 물건에 대하여 그 지분의 비율로 매도인과 동일한 담보책임이 있다.
- ④ 공유자간에 분할에 관해 이미 협의가 성립된 때에는 재판상 분할청구는 인정되지 않는다.
- ⑤ 재판에 의하여 공유물을 분할하는 경우에는 대금분할이 원칙이다.
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44. 가등기담보권의 실행통지에 대한 설명 중 틀린 것은?
- ① 채권자가 담보계약에 따라 적법하게 소유권을 취득하려면, 청산금의 평가액을 채무자 등에게 통지하여야 한다.
- ② 통지의 상대방에는 채무자 이외에 물상보증인은 포함되지만, 담보가등기 후 소유권을 취득한 제3취득자는 포함되지 않는다.
- ③ 청산금이 없다고 인정되는 경우에도 채권자는 그 뜻을 통지하여야 한다.
- ④ 통지시기는 채권의 변제기 이후이다.
- ⑤ 채권자는 채무자 등에 대한 적법한 통지가 도달한 이후 지체 없이 후순위권리자에게 그 통지의 사실ㆍ내용 및 도달일을 통지하여야 한다.
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45. 지역권에 대한 설명으로 틀린 것을 모두 고른 것은?
- ① (ㄱ)
- ② (ㄴ), (ㄹ)
- ③ (ㄱ), (ㄴ), (ㅁ)
- ④ (ㄴ), (ㄷ), (ㄹ), (ㅁ)
- ⑤ 정답 없음
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46. 매도인의 담보책임에 대한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
- ① 타인의 권리매매에서 권리이전을 할 수 없게 된 매도인은 선의의 매수인에 대하여 불능당시의 시가를 표준으로 하여 계약이 이행된 것과 동일한 경제적 이익을 배상할 의무까지는 없다.
- ② 매매목적물의 하자가 존재하는지의 여부는 위험이전시를 기준으로 판단해야 한다.
- ③ 타인의 권리매매에서 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 경우, 악의의 매수인은 계약을 해제할 수 없다.
- ④ 매도인이 기계를 공급하면서 카탈로그나 검사 성적서를 제출하였더라도 그 기재된 정도의 품질과 성능을 보증한 것으로 볼 수 없다.
- ⑤ 담보권실행으로 행하여지는 경매에 있어서 매수인은 물건의 하자에 대하여는 원칙적으로 담보책임을 묻지 못한다.
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47. 반사회적 법률행위 및 불공정행위에 관한 설명 중 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
- ① 부담 없는 증여는 불공정행위라는 이유로 무효가 될 수 없다.
- ② 부동산이중매매가 반사회적 법률행위로서 무효가 되는 경우, 제1매수인은 매도인에게 손해배상청구를 할 수 있지만 매도인을 대위하여 제2매수인 명의로 된 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 없다.
- ③ 부동산등기특별조치법을 위반한 중간생략등기는 사회질서에 반하여 무효이다.
- ④ 부첩관계를 맺은 대가로 부동산을 증여받은 첩으로부터 그 부동산을 전득한 자가 그 사실을 알았던 경우에는 소유권을 취득하지 못한다.
- ⑤ 불공정행위의 양 당사자는 이미 이행한 것의 반환을 청구할 수 있다.
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48. 집합건물의 재건축에 관한 설명으로 틀린 것은?
- ① 관리단집회에서 재건축의 결의를 할 때에는 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 다수의 결의가 있어야 한다.
- ② 재건축의 결의가 있는 경우 집회를 소집한 자는 지체없이 그 결의에 찬성하지 않은 구분소유자에 대하여 재건축에의 참가여부에 대한 회답을 서면으로 최고하여야 한다.
- ③ ②의 최고를 받은 구분소유자가 2월 이내에 회답하지 않은 경우 그 구분소유자는 재건축에 참가하겠다는 회답을 한 것으로 본다.
- ④ 관리단집회에서의 의결권은 서면 또는 대리인에 의해 행사할 수 있다.
- ⑤ 한 단지 내에 있는 여러 동의 건물을 일괄하여 재건축하려는 경우, 재건축 결의는 각각의 건물마다 있어야 한다는 것이 판례이다.
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49. 甲은 乙에게 자신의 토지를 증여하기로 합의하였다. 그러나 세금문제를 염려하여 甲과 乙은 마치 매도하는 것처럼 계약서를 꾸며서 이전등기를 하였다. 그 뒤 乙은 丙에게 그 토지를 매도하고 이전등기를 하였다. 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
- ① 甲과 乙 사이의 증여계약은 유효이지만, 매매계약은 무효이다.
- ② 乙명의의 등기는 효력이 있다.
- ③ 甲은 악의의 丙을 상대로 그 명의의 등기말소를 청구할 수 없다.
- ④ 甲은 乙을 대위하여 악의의 丙을 상대로 등기말소를 청구할 수 있다.
- ⑤ 乙은 丙을 상대로 그 명의의 등기말소를 청구할 수 없다.
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50. 甲이 점유하고 있는 X물건을 乙이 침탈한 경우에 대한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
- ① 甲의 乙에 대한 점유물반환청구권은 침탈당한 날로부터 1년 내에 행사하여야 하는데, 이는 출소기간이다.
- ② 乙이 선의인 丙에게 X물건을 매도ㆍ인도한 경우, 甲은 丙에 대하여 손해배상을 청구할 수 없다.
- ③ 乙이 선의의 丙에게 X물건을 매도ㆍ인도한 경우, 甲은 丙에 대하여 점유물반환청구권을 행사할 수 있다.
- ④ 甲이 丁소유의 X물건을 임차하여 점유하였던 경우, 丁도 乙에 대하여 점유물반환청구권을 행사할 수 있다.
- ⑤ 만일 甲이 乙의 사기로 인해 점유를 乙에게 이전한 경우, 乙에 대하여 점유물반환을 청구할 수 없다.
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51. 甲소유의 X토지를 乙이 소유의 의사로 평온ㆍ공연하게 20년간 점유하였지만, 등기 전에 甲이 丙에게 그 토지를 매도하고 유효하게 이전등기를 해 준 경우에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
- ① 甲은 丙을 대위하여 乙에게 불법점유를 이유로 토지인도를 청구할 수 있다.
- ② 乙은 丙에 대하여 취득시효를 주장할 수 있다.
- ③ 丙이 소유권을 취득한 시점을 새로운 기산점으로 삼아 다시 취득시효가 완성된 경우에도 乙은 등기명의자인 丙에게 소유권이전등기를 청구할 수 없다.
- ④ 어떤 사유로 甲에게로 X토지의 소유권이 회복되면 乙은 甲에게 시효취득을 주장할 수 있다.
- ⑤ 만일 丙명의의 등기가 원인무효인 경우, 乙은 甲을 대위하여 丙에 대하여 등기말소를 청구할 수 없다.
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52. 계약의 종류에 대한 설명으로 틀린 것은?
- ① 사용대차는 당사자일방이 목적물을 사용ㆍ수익하게 할 채무를 지고 상대방은 이를 반환해야 할 대가적 채무를 지므로 쌍무계약이다.
- ② 모든 쌍무계약은 유상계약이다.
- ③ 예약은 채권계약이다.
- ④ 쌍무계약이 갖는 이행상의 견련성으로부터 동시이행의 항변권이 성립한다.
- ⑤ 교환계약은 낙성ㆍ불요식 계약이다.
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53. 계약의 성립과 관련된 옳은 설명을 모두 고른 것은?
- ① (ㄱ), (ㄹ)
- ② (ㄱ), (ㄷ)
- ③ (ㄷ), (ㄹ)
- ④ (ㄴ), (ㄷ), (ㄹ)
- ⑤ 정답 없음
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54. 부동산의 부합에 대한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
- ① 주유소지하에 매설된 유류저장탱크는 토지에 부합된다.
- ② 건물임차인이 부착한 벽걸이 에어컨은 건물에 부합되지 않는다.
- ③ 타인의 임야에 권한 없이 심은 수목의 소유권은 임야소유자에게 귀속한다.
- ④ 동산이 부동산에 부합된 경우, 부합물은 부합당시의 가액의 비율로 원래의 동산과 부동산의 소유자가 공유한다.
- ⑤ 타인의 토지에서 무단으로 경작한 농작물의 소유권은 경작자에게 있다.
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55. 물권의 객체에 대한 설명으로 틀린 것은?
- ① 물권의 객체는 원칙적으로 특정ㆍ독립한 물건이다.
- ② 용익물권은 토지나 건물의 일부 위에 설정될 수 있다.
- ③ 1필의 토지일부에 저당권을 설정할 수 없다.
- ④ 아파트분양권은 소유권의 객체가 될 수 없다.
- ⑤ 집합물 위에 재단저당이 성립한 후에 그 구성물의 변동이 있게 되면 특정성을 상실한다.
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56. 채무자 甲(낙약자)과 채권자 乙(요약자)은 丙을 수익자로 한 제3자를 위한 계약을 체결하였고, 丙은 수익의 의사표시를 하였다. 이에 관한 설명으로 옳은 것은?
- ① 甲은 丙이 이행을 청구하는 경우에 乙과 丙 사이의 법률관계에 기한 항변으로 丙에게 대항하지 못한다.
- ② 甲의 귀책사유로 채무가 불이행된 경우, 丙은 甲에 대하여 손해배상을 청구할 수 없다.
- ③ 계약이 해제된 경우 丙은 원상회복을 甲에게 청구할 수 있다.
- ④ 제3자를 위한 계약에서 丙은 계약 당시에 특정되어야 한다.
- ⑤ 만일 甲이 丙에 대하여 가진 채권에 관하여 그 채무를 면제하는 계약을 乙과 체결한 경우, 이는 제3자를 위한 계약에 준하는 것으로 볼 수 없다.
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57. 토지임차인의 지상물매수청구권에 대한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
- ① 임차인의 채무불이행을 이유로 임대차계약이 해지되는 경우, 임차인은 지상물매수를 청구할 수 없다.
- ② 지상물매수청구권이 행사되면 임대인은 지상물철거를 청구할 수 없다.
- ③ 지상물매수청구권이 행사되면 임대인은 기존 지상물의 철거비용을 포함하여 임차인이 임차지상의 지상물을 신축하기 위하여 지출한 모든 비용을 보상할 의무를 부담한다.
- ④ 임차인 소유 지상물이 임대토지와 제3자 소유의 토지 위에 걸쳐서 건립된 경우, 임차지상에 있는 건물부분 중 구분소유의 객체가 될 수 있는 부분에 한하여 임차인에게 매수청구가 허용된다.
- ⑤ 행정관청의 허가를 받지 않은 무허가건물도 지상물매수청구권의 대상이 될 수 있다.
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58. 甲이 乙에게 자신의 건물을 매도하는 계약을 체결한 경우에 대한 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
- ① 계약체결 후 甲의 과실로 건물이 멸실한 경우에 乙은 계약을 해제할 수 있다.
- ② 계약체결 후 乙의 과실로 인하여 건물이 현저히 훼손된 경우, 甲의 채무불이행을 이유로 한 乙의 해제권은 소멸한다.
- ③ 甲의 계약해제는 甲의 乙에 대한 손해배상청구에 영향을 미치지 않는다.
- ④ 이미 지급받은 매매대금을 계약해제로 인하여 甲이 반환해야 하는 경우에 그 받은 날로부터의 이자를 가산할 필요는 없다.
- ⑤ 계약체결시에 이미 건물에 하자가 존재한 경우, 甲이 부담하는 담보책임은 무과실책임이지만 공평의 원칙상 하자의 발생에 乙의 잘못이 있다면 이를 참작하여 손해배상의 범위를 정함이 상당하다.
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59. 甲과 乙은 甲소유의 토지 1필지를 200평이라고 생각하고 수량지정 매매계약을 체결하였는데, 처음부터 30평이 부족한 것으로 판명되었다. 이에 대한 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
- ① 선의인 乙은 甲에게 담보책임상의 대금감액청구권을 행사할 수 있다.
- ② 乙은 甲에게 계약체결상의 과실을 이유로 손해배상을 청구할 수 없다.
- ③ 乙은 일부무효를 이유로 한 부당이득반환청구권을 행사할 수 없다.
- ④ 선의인 乙은 甲에게 담보책임상의 손해배상을 청구할 수 있다.
- ⑤ 선의인 乙은 계약한 날로부터 1년 내에 담보책임상의 권리를 행사하여야 한다.
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60. 법정지상권에 대한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
- ① 甲소유의 토지에 존재하는 그 소유 건물에만 설정된 저당권실행으로 乙이 건물의 소유권을 취득한 경우, 乙은 법정지상권을 취득한다.
- ② ①의 경우, 乙로부터 건물을 양수하면서 지상권까지 넘겨받기로 한 丙에 대하여 甲은 건물철거 및 대지의 인도를 구할 수 없다.
- ③ 甲소유의 나대지에 乙이 저당권을 취득한 후 甲이 그 나대지에 건물을 신축한 경우, 저당권실행으로 토지와 건물의 소유자가 다르게 되어도 법정지상권은 성립하지 않는다.
- ④ 乙이 甲으로부터 甲소유 토지와 지상의 미등기건물을 매수하여 토지에 대해서만 소유권이전등기를 받은 후, 토지에 乙이 설정해 준 저당권이 실행되어 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 경우, 법정지상권이 성립한다.
- ⑤ 甲소유의 토지 및 그 지상건물에 乙이 공동저당권을 취득한 후 甲이 건물을 철거하고 그 토지에 건물을 신축한 경우, 특별한 사정이 없는 한 저당권의 실행으로 토지와 신축건물의 소유자가 다르게 되면 신축건물을 위한 법정지상권이 성립하지 않는다.
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61. 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 임대차에 대한 설명 중 옳은 것을 모두 고르면?
- ① (ㄱ), (ㄴ)
- ② (ㄴ), (ㄹ)
- ③ (ㄴ), (ㄷ)
- ④ (ㄷ), (ㄹ)
- ⑤ (ㄱ), (ㄷ)
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62. 해제권과 취소권에 모두 옳은 설명은?
- ① 모든 법률행위에 인정된다.
- ② 법률의 규정에 의해서만 발생한다.
- ③ 권리행사가 있어야 해제나 취소의 효과가 발생한다.
- ④ 권리행사로 인하여 발생하는 반환의무의 범위는 반환의무자의 선의ㆍ악의에 따라 달라진다.
- ⑤ 권리의 행사를 포기할 수 없다.
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63. 조건 및 기한에 관한 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
- ① 정지조건과 불확정기한은 의사표시의 해석을 통해 구별할 수 있다.
- ② 기한은 채무자의 이익을 위한 것으로 추정된다.
- ③ 채무자가 담보제공의 의무를 이행하지 않는 때에는 기한의 이익을 주장하지 못한다.
- ④ 취소나 해제에는 일반적으로 조건을 붙일 수 없다.
- ⑤ 기한도래의 효과는 원칙적으로 소급효가 있다.
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64. 점유에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
- ① (ㄱ), (ㄹ)
- ② (ㄴ), (ㄷ)
- ③ (ㄱ), (ㄹ), (ㅁ)
- ④ (ㄴ), (ㄷ), (ㅁ)
- ⑤ 정답 없음
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65. 근저당에 대한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
- ① 근저당권설정 후 저당목적물의 소유권이 제3자에게 이전된 경우, 현재의 소유자는 피담보채무가 소멸된 경우라도 근저당권의 말소를 청구할 수 없다.
- ② 근저당권 설정시 채권최고액은 필요적 등기사항이다.
- ③ 근저당권자가 경매를 신청한 경우, 그 근저당권의 원본채권액은 경매신청시에 확정된다.
- ④ 결산기의 정함이 없는 경우, 근저당권설정자는 언제든지 근저당권자를 상대로 해지의 의사표시를 함으로써 피담보채무를 확정시킬 수 있다.
- ⑤ 실제 발생한 채권액이 채권최고액을 초과하는 경우, 채무자는 실제 채권액 전액을 변제하여야 근저당권의 말소를 청구할 수 있다.
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66. 유치권에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
- ① 임차인이 임대차기간 만료 전에 임차목적물을 보존하기 위해 비용을 지출한 경우, 비용상환청구권은 목적물에 관하여 생긴 채권으로 본다.
- ② 피담보채권의 변제기 도래는 유치권의 성립요건이다.
- ③ 물건의 인도청구소송에서 피고의 유치권항변이 인용되는 경우, 법원은 그 물건에 관하여 생긴 채권의 변제와 상환으로 물건을 인도할 것을 명하여야 한다.
- ④ 유치권자가 소유자의 승낙 없이 제3자에게 유치물을 임대한 경우, 임차인은 소유자에게 임대차의 효력을 주장할 수 없다.
- ⑤ 유치권은 법정담보물권이므로 이를 미리 포기하는 특약은 무효이다.
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67. 친구 사이인 甲ㆍ乙간의 명의신탁약정에 따라 수탁자 乙이 매수인으로서 丙소유의 X토지를 매입하고 乙명의로 이전등기를 하였다. 이 경우의 법률관계에 대한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
- ① 甲ㆍ乙간의 명의신탁약정은 무효이다.
- ② 丙이 甲ㆍ乙간에 명의신탁약정이 있다는 사실을 알고 있었던 경우, 乙명의의 이전등기는 무효이다.
- ③ ②의 경우, X토지에 대한 소유자는 丙이다.
- ④ 丙이 甲ㆍ乙간에 명의신탁약정이 있다는 사실을 모른 경우, 乙명의의 등기가 무효로 되지 않는다.
- ⑤ 乙이 토지를 丁에게 처분한 경우, 丁이 선의인 경우에 한하여 丁은 X토지에 대한 소유권을 취득한다.
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68. 부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률의 적용대상이 되는 ‘명의신탁약정’에 해당하는 것은?
- ① 부부일방이 부동산을 구입하면서 배우자명의로 등기하는 경우
- ② 채무의 변제를 담보하기 위해 채권자가 채무자소유의 부동산에 대해 가등기를 받는 경우
- ③ 부동산의 위치와 면적을 특정하여 3인이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 3인의 공유로 등기하는 경우
- ④ 채무의 변제를 담보하기 위해 채권자가 채무자소유의 부동산에 대해 소유권이전등기를 받는 경우
- ⑤ 신탁법에 의한 신탁재산인 사실을 등기하는 경우
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69. 비진의표시에 관한 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
- ① 비진의표시는 진의와 표시의 불일치를 표의자가 알고서 한다는 점에서 착오와 구별된다.
- ② 부동산매매에서 비진의표시는 상대방이 선의이며 과실 없는 경우에 한하여 유효이다.
- ③ 비진의표시의 무효는 선의의 제3자에게 대항하지 못한다.
- ④ 대리인이 오직 자기 이익을 꾀할 목적으로 대리권을 남용한 경우, 비진의표시에 관한 규정이 유추적용될 수 있다.
- ⑤ 강박에 따라 제3자에게 증여한 경우, 표의자는 마음속에서 진정으로 원하지 않았으나 당시의 상황에서는 최선이라고 판단하여 의사표시를 하였다면 비진의표시가 된다.
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70. 乙은 甲소유의 X부동산을 매수하여 대금전액을 지불하고 그 부동산을 인도받아 사용하고 있지만, 자기명의로 등기를 하지 않고 있다. 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
- ① 乙의 甲에 대한 등기청구권은 소멸시효에 걸리지 않는다.
- ② 丙이 乙로부터 임차하여 점유하고 있는 경우, 甲은 丙에 대하여 소유물반환을 청구할 수 없다.
- ③ 착오로 X부동산이 아니라 甲소유의 Y부동산이 乙명의로 등기된 경우, 원칙적으로 그 등기는 무효이다.
- ④ 乙이 X부동산을 丙에게 전매하였고 甲ㆍ乙ㆍ丙간에 중간생략등기를 하기로 합의한 경우, 乙의 甲에 대한 등기청구권은 소멸한다.
- ⑤ 乙이 X부동산을 丙에게 전매하였고 甲ㆍ乙ㆍ丙간에 중간생략등기의 합의가 있은 후, 甲과 乙간에 매매대금을 인상하는 약정이 체결된 경우, 甲은 인상분의 미지급을 이유로 丙의 소유권이전등기청구를 거절할 수 있다.
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71. 토지거래허가구역 내의 X토지소유자 甲은 乙에게 그것을 매도하였으나, 아직 허가를 얻지 못하였다. 판례에 따를 때 옳은 것을 모두 고르면?
- ① (ㄱ)
- ② (ㄴ)
- ③ (ㄴ), (ㄹ)
- ④ (ㄱ), (ㄷ)
- ⑤ (ㄷ), (ㄹ)
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72. 甲이 乙에게 자신의 건물을 매도하는 계약을 체결한 후 소유권이전 및 인도 전에 화재가 발생하여 건물이 전소되었다. 다음 설명 중 틀린 것은?
- ① 소유권이전은 불가능하게 되었으므로 乙은 더 이상 소유권이전을 청구할 수 없다.
- ② 양당사자의 책임 없는 사유로 화재가 발생한 경우, 甲은 乙에게 매매대금을 청구할 수 없다.
- ③ 乙의 과실로 인하여 화재가 발생한 경우, 甲은 乙에게 매매대금을 청구할 수 있다.
- ④ 乙의 채권자지체 중에 양당사자의 책임 없는 사유로 화재가 발생한 경우, 甲은 乙에게 매매대금을 청구할 수 있다.
- ⑤ ④의 경우 채권자지체 중이었으므로 甲은 자기의 채무를 면함으로써 얻은 이익을 乙에게 상환할 필요가 없다.
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73. 점유자와 회복자의 관계에 관한 설명 중 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
- ① (ㄱ), (ㄴ), (ㄷ), (ㄹ)
- ② (ㄱ), (ㄴ)
- ③ (ㄷ), (ㄹ)
- ④ (ㄱ), (ㄷ), (ㄹ)
- ⑤ (ㄴ), (ㄹ)
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74. 주택임대차보호법에 대한 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
- ① 주택임차인이 사망한 경우, 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실혼 배우자는 2촌 이내의 상속권자에 우선하여 임차인의 권리와 의무를 승계한다.
- ② 주택임대차가 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 갱신된 임대차존속기간이 2년임을 주장할 수 있다.
- ③ 임차권등기명령에 의해 임차권이 등기된 경우, 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 등기말소의무는 동시이행의 관계가 아니다.
- ④ 주택임차인에게 대항력이 발생하는 시점은 인도와 주민등록을 모두 갖춘 다음날의 오전 0시부터이다.
- ⑤ 주택임차인이 대항력을 갖춘 후 임대인이 소유권을 양도한 경우, 임차인의 이의제기가 없는 한 보증금의 반환의무자는 양수인이다.
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75. 착오ㆍ사기ㆍ강박에 관한 설명 중 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
- ① 부동산매매에서 시가에 관한 착오는 일반적으로 법률행위의 중요부분에 관한 착오에 해당한다.
- ② 표의자가 착오를 이유로 의사표시를 취소하여 상대방이 손해를 입은 경우, 상대방은 불법행위를 이유로 손해배상을 청구할 수 있다.
- ③ 제3자의 사기로 인하여 매매계약을 체결하여 손해를 입은 자가 제3자에 대해 손해배상을 청구하기 위해서는 먼저 매매계약을 취소하여야 한다.
- ④ 매도인의 기망에 의해 매매계약 체결시 토지의 일정부분을 매매대상에서 제외시키는 특약을 한 경우, 그 특약만을 기망에 의한 법률행위로서 취소할 수는 없다.
- ⑤ 강박에 의해 이루어진 소송행위는 원칙적으로 취소할 수 있다.
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76. 甲의 부동산을 협의의 무권대리인 乙이 선의의 丙에게 매도한 경우에 대한 설명 중 옳은 것은?
- ① 丙이 甲에게 상당한 기간을 정해 추인여부의 확답을 최고하였으나 그 기간 내에 확답을 발하지 않은 경우, 丙은 甲을 상대로 소유권이전등기를 청구할 수 있다.
- ② 甲이 乙에게 추인의 의사표시를 한 경우, 甲은 그 사실을 모르는 丙에게도 계약이행을 청구할 수 있다.
- ③ 甲이 乙에게 추인의 의사표시를 한 경우, 丙은 추인의 사실을 알기 전까지 계약을 철회할 수 있다.
- ④ 丙이 적법하게 계약을 철회하였더라도 甲은 계약을 추인하여 丙을 상대로 계약이행을 청구할 수 있다.
- ⑤ 甲이 乙의 무권대리행위에 대해 즉시 이의를 제기하지 아니하고 이를 장기간 방치한 사실만으로도 추인한 것으로 본다.
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77. 임대차에 대한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
- ① 임대인은 특약이 없는 한 임차인의 특별한 용도를 위한 사용ㆍ수익에 적합한 구조를 유지하게 할 의무까지는 없다.
- ② 토지임차인이 지상건물을 등기하기 전에 제3자가 그 토지에 관하여 물권취득의 등기를 한 때에는 임차인이 그 지상건물을 등기하더라도 제3자에 대하여 임대차의 효력이 없다.
- ③ 목적물의 파손정도가 손쉽게 고칠 수 있을 정도로 사소하여 임차인의 사용ㆍ수익을 방해하지 아니한 경우에도 임대인은 수선의무를 부담한다.
- ④ 공작물의 소유를 목적으로 한 토지임대차에서 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
- ⑤ 차임은 반드시 금전이어야 하는 것은 아니며 물건이어도 된다.
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78. 저당목적물이 경매되는 경우, 권리상호간의 순위에 대한 설명으로 틀린 것은?(문제 오류로 실제 시험에서는 2, 4번이 정답 처리 되었습니다. 여기서는 2번을 누르면 정답 처리 됩니다.)
- ① 저당권보다 먼저 설정된 지상권은 저당권자의 경매신청에 따른 매각으로 매수인에게 인수되지만, 저당권보다 나중에 설정된 지상권은 매각으로 소멸한다.
- ② 가압류등기가 먼저 된 후 저당권이 설정된 경우, 물권자인 저당권자는 가압류채권자에 우선하여 변제받는다.
- ③ 저당권보다 먼저 설정된 전세권이 있는 경우, 저당권자가 신청한 경매절차에서 전세권자가 배당요구를 하였다면 그 전세권은 매각으로 소멸한다.
- ④ 경매신청 이전에 대항요건을 구비한 주택임대차보호법 제8조의 보증금 중 일정액은 저당권자에게 우선하여 변제된다.
- ⑤ 최종 3개월분의 임금이나 최종 3년간의 퇴직금은 저당권에 의해 담보된 채권보다 우선하여 변제된다.
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79. 토지저당권자의 일괄경매청구권(민법 제365조)에 대한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
- ① 건물은 토지에 대한 저당권이 설정될 당시 이미 존재하고 있어야 한다.
- ② 저당권설정자가 건축하여 제3자에게 양도한 건물에 대하여도 일괄경매를 청구할 수 있는 것이 원칙이다.
- ③ 저당권설정자로부터 용익권을 설정받은 자가 건축한 건물이라도 저당권설정자가 나중에 소유권을 취득하였다면 일괄경매청구가 허용된다.
- ④ 저당권자는 건물의 매각대금에 대하여도 우선변제를 받을 수 있다.
- ⑤ 저당권자는 일괄경매를 청구할 의무가 있으므로, 토지만 경매를 신청하는 것은 허용되지 않는다.
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80. 대리에 관한 설명 중 옳은 것은?
- ① 대리인이 여럿인 때에는 법률 또는 수권행위에서 달리 정하지 않은 한 공동으로 본인을 대리한다.
- ② 甲이 무능력자인 乙과 위임계약을 체결하고 乙을 대리인으로 선임한 경우, 乙의 무능력을 이유로 위임계약이 취소될 수 있으나 대리행위는 취소될 수 없다.
- ③ 甲이 乙에게 금전소비대차 및 이것을 위해 담보권설정계약을 체결할 대리권을 수여한 경우, 원칙적으로 乙은 위 계약을 해제할 권한도 있다.
- ④ 甲의 대리인 乙이 丙과 매매계약을 체결하면서 甲의 대리인임을 표시하지 않고 자신을 매수인으로 한 경우, 乙의 의사표시는 乙을 위한 것으로 추정한다.
- ⑤ 본인의 사망, 금치산, 파산은 대리권의 소멸사유이다.
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